Mietrendite berechnen: Rechner für Brutto- und Nettomietrendite
Berechnen Sie aus Kaltmiete und Kaufpreis die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor, mit Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten die Nettomietrendite und mit Ihrem Darlehen die Eigenkapitalrendite und den monatlichen Cashflow.
Ihre Angaben
Miete ohne Betriebskosten. Bei mehreren Wohnungen die Summe.
Bruttomietrendite
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- Kaufpreisfaktor
- –
- Jahresnettokaltmiete
- –
Eine Schätzung aus Ihren Angaben, vor Steuern und ohne Abschreibung (AfA). Kein Gutachten und keine Anlageberatung.
Die Berechnung läuft in Ihrem Browser, ParrotNotes speichert Ihre Zahlen nicht. Sie stehen in der Adresszeile, damit Sie das Ergebnis als Lesezeichen speichern oder teilen können.
Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Eine Wohnung für 300.000 €, die 1.250 € Kaltmiete im Monat bringt, erzielt 15.000 € im Jahr und damit 5,0 % brutto. Heizung, Wasser, Müllabfuhr und die anderen umlagefähigen Betriebskosten zählen nicht mit, weil der Mieter sie ohnehin trägt.
Exposés nennen oft statt der Rendite den Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. 300.000 € ÷ 15.000 € ergibt den Faktor 20, die Wohnung kostet also 20 Jahresmieten. Faktor und Bruttomietrendite sagen dasselbe von zwei Seiten: 100 geteilt durch den Faktor ist die Rendite in Prozent.
Kaufpreisfaktor in Bruttomietrendite umrechnen
Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. Die Tabelle rechnet gängige Faktoren um und zeigt den Kaufpreis für eine Wohnung mit 12.000 € Jahresnettokaltmiete (1.000 € im Monat).
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 12.000 € Jahresmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 180.000 € |
| 18 | 5,56 % | 216.000 € |
| 20 | 5,00 % | 240.000 € |
| 22 | 4,55 % | 264.000 € |
| 25 | 4,00 % | 300.000 € |
| 28 | 3,57 % | 336.000 € |
| 30 | 3,33 % | 360.000 € |
Nettomietrendite: Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung einrechnen
Die Bruttomietrendite lässt zwei Posten weg, die in Deutschland ins Gewicht fallen. Erstens die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und gegebenenfalls der Makler. Zweitens die Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen in der Wohnung und ein Abschlag für Leerstand und Mietausfall.
Im Beispiel mit 300.000 € in Nordrhein-Westfalen kommen 19.500 € Grunderwerbsteuer (6,5 %), 4.500 € für Notar und Grundbuch (1,5 %) und 10.710 € Makleranteil (3,57 %) dazu, zusammen 34.710 €. Von 15.000 € Jahresmiete bleiben nach 2 % Mietausfall (300 €) und 2.400 € nicht umlagefähigen Kosten 12.300 € Reinertrag. Die Nettomietrendite ist 12.300 € ÷ 334.710 € = 3,7 %, gut einen Prozentpunkt unter der Bruttomietrendite.
Zur Maklerprovision: Kaufen Sie als Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 gleich viel (§ 656c BGB). Bei einer Gesamtprovision von 5,95 % bis 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer sind das für Sie bis zu 3,57 %. Kaufen Sie ohne Makler, tragen Sie im Rechner 0 ein.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Länder legen den Steuersatz selbst fest, zuletzt hat Bremen ihn zum 1. Juli 2025 von 5 % auf 5,5 % erhöht. Die Tabelle zeigt den Stand vom 30.09.2026; prüfen Sie den Satz vor dem Notartermin noch einmal.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Eigenkapitalrendite und Cashflow mit Finanzierung
Ein Annuitätendarlehen wird in Deutschland mit Sollzins und anfänglicher Tilgung angegeben, zum Beispiel 3,6 % Zins und 2 % Tilgung. Die Jahresrate ist dann 5,6 % der Darlehenssumme, bei 240.000 € also 13.440 € oder 1.120 € im Monat. Im ersten Jahr sind davon rund 8.560 € Zinsen und 4.880 € Tilgung, und mit jeder Rate verschiebt sich der Anteil weiter zur Tilgung.
Die Eigenkapitalrendite zieht vom Reinertrag nur die Zinsen ab, weil die Tilgung Ihr Vermögen aufbaut. Im Beispiel stecken 94.710 € Eigenkapital in der Wohnung (334.710 € Gesamtinvestition minus 240.000 € Darlehen): (12.300 € − 8.560 €) ÷ 94.710 € = 3,9 %. Der Cashflow nach der vollen Rate ist trotzdem negativ: 12.300 € − 13.440 € = −1.140 € im Jahr, also rund 95 € im Monat, die Sie zuschießen.
Mietrendite und Cap Rate: der Unterschied zur US-Rechnung
In den USA heißt die übliche Kennzahl Cap Rate: Net Operating Income geteilt durch den Kaufpreis. Das entspricht im Kern der Nettomietrendite, mit einem Unterschied: Die Cap Rate teilt durch den reinen Kaufpreis, die Nettomietrendite hier durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Bei 5 bis knapp 12 % Nebenkosten fällt die Nettomietrendite deshalb spürbar niedriger aus als eine Cap Rate aus denselben Zahlen.
Beide Kennzahlen lassen Finanzierung, Abschreibung und Einkommensteuer außen vor. Für den Vergleich zweier Objekte ist das ein Vorteil. Für Ihre eigene Rechnung brauchen Sie zusätzlich die Eigenkapitalrendite und, bevor Sie kaufen, eine steuerliche Beratung.
Was Sie bei der Besichtigung erfragen sollten
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung zählen vor allem diese Unterlagen: der Mietvertrag mit der letzten Mieterhöhung, die Hausgeldabrechnung mit der Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, der Stand der Instandhaltungsrücklage, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und beschlossene oder geplante Sonderumlagen.
Vieles davon erfahren Sie nebenbei vom Verkäufer, der Hausverwaltung oder dem Makler. Notieren Sie es noch vor Ort oder nehmen Sie das Gespräch mit Einverständnis auf, und gleichen Sie die Angaben mit dem Exposé ab, bevor Sie mit den Zahlen im Rechner planen.
Quellen
Weiterlesen: Kundentermin führen: Vorbereitung, Agenda und Zusammenfassung, Sprachnotizen auf dem iPhone.
Was der Verkäufer bei der Besichtigung sagt, zählt mit
Die Zahlen sortieren das Angebot vor. Was Verkäufer, Hausverwaltung und Makler nebenbei über Mieter, Rücklage und anstehende Arbeiten sagen, vergisst man schnell. ParrotNotes nimmt die Besichtigung oder das Telefonat auf (mit Einverständnis) und schreibt die Zusammenfassung.
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