Calculadora de tasa de capitalización (cap rate)

Qué es la tasa de capitalización

La tasa de capitalización, o cap rate, es el ingreso neto operativo de un año dividido entre el precio o el valor del inmueble. Te dice cuánto rendiría el inmueble sobre su precio si lo pagaras de contado, en un solo año.

Como el NOI se calcula antes del crédito, la tasa deja fuera el financiamiento. Eso la hace útil para comparar inmuebles, porque dos compradores con créditos distintos ven la misma cifra, pero también la limita: no dice cuánto gana tu propio dinero ni muestra aumentos de renta, contratos que vencen o reparaciones grandes que vienen.

Cómo calcular el ingreso neto operativo

Parte de la renta y los otros ingresos de un año, como estacionamiento o bodegas. Resta la vacancia y las rentas que no se cobran, y después los gastos de operar el inmueble: impuesto a la propiedad, seguro, mantenimiento, administración y los servicios o cuotas que paga el dueño.

Un ejemplo: $96,000 de renta anual, 5% de vacancia ($4,800) y $30,000 de gastos dan un NOI de $96,000 − $4,800 − $30,000 = $61,200. Con un precio de $900,000, la tasa de capitalización es 6.8%. La hipoteca, la depreciación y el impuesto sobre la renta no entran; si las cifras del vendedor los incluyen, sácalos antes de comparar.

Tasa de capitalización, rentabilidad bruta y retorno sobre efectivo

La rentabilidad bruta, la cifra que más se oye en anuncios, divide la renta completa entre el precio: $96,000 ÷ $900,000 = 10.7%. Es un buen primer filtro, pero ignora la vacancia y los gastos, que en el ejemplo se llevan más de un tercio de la renta.

El retorno sobre efectivo mira tu dinero después del crédito. Con un crédito de $450,000 al 9% a 20 años, pagas $4,048.77 al mes, $48,585 al año. Te quedan $12,615 de flujo sobre $490,000 invertidos (enganche de $450,000 más $40,000 de gastos de cierre): 2.6%. Cuando el crédito cuesta más de lo que rinde el inmueble, endeudarte baja tu retorno en lugar de subirlo.

Cómo cambia el valor con la tasa

Valor = NOI ÷ tasa de capitalización, así que valor y tasa se mueven en sentidos opuestos. La tabla usa $61,200 de NOI: medio punto arriba o abajo cambia el valor entre $51,000 y $78,000, aproximadamente.

Precio por metro cuadrado

El precio por m² divide el precio entre la superficie construida: $900,000 ÷ 750 m² = $1,200 por m². Sirve para ver si un edificio está caro o barato frente a otros de la misma zona, algo que la tasa de capitalización no muestra si las rentas actuales están por debajo del mercado.

Compara siempre la misma medida: superficie construida con superficie construida, no con superficie rentable o de terreno. Los anuncios mezclan las tres con frecuencia.

Qué preguntar en la visita

El NOI vale lo que valgan los números detrás. En la visita o en la primera llamada, pide los contratos de arrendamiento con sus fechas de vencimiento, qué incluyen y qué no los gastos de operación, cuánto son las cuotas de mantenimiento, cuándo se hicieron las últimas reparaciones grandes (impermeabilización, elevador, instalaciones) y por qué vende el dueño.

Las respuestas llegan rápido y de pasada, muchas veces de alguien que no estará en la siguiente reunión. Anótalas mientras recorres el inmueble o graba la conversación con permiso, y revisa el NOI del vendedor contra lo que escuchaste antes de confiar en la tasa.

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