Calculadora de multiplicador de renta bruta (GRM)
Calcula el multiplicador de renta bruta (GRM) de un inmueble con su precio y su renta bruta, el precio que permite un GRM objetivo y la renta que necesita un precio. Ingresa la renta mensual o anual; verás el GRM anual y el mensual, y con los gastos también la tasa de capitalización, con el cálculo.
Tus datos
Precio de lista, oferta o precio de venta.
Toda la renta que genera el inmueble antes de gastos y vacancia, de todas las unidades.
Opcional, para la tasa de capitalización. Un porcentaje de la renta bruta.
Opcional: impuestos, seguro, reparaciones, administración, servicios que pagas tú. No la hipoteca. Ingrésalos para ver la tasa de capitalización junto al GRM.
Multiplicador de renta bruta (anual)
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- GRM mensual
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- Rendimiento bruto
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- Renta bruta al año
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El GRM usa la renta bruta y no cuenta vacancia ni gastos: dos edificios con el mismo GRM pueden tener tasas de capitalización muy distintas. Un GRM más bajo significa más renta por lo que pagas.
El cálculo se hace en tu navegador y ParrotNotes no guarda tus números. Quedan en la dirección de la página para que puedas guardar o compartir el resultado.
Cómo funciona el multiplicador de renta bruta
El multiplicador de renta bruta (GRM, por gross rent multiplier) es el precio dividido entre la renta bruta: cuántos años de renta cuesta el inmueble, antes de cualquier gasto. La renta bruta es todo lo que darían las unidades rentadas, sin descontar vacancia, impuestos, seguro ni reparaciones. Al revés, 100 ÷ GRM es el rendimiento bruto: un GRM de 10 es un rendimiento bruto de 10%.
Ejemplo: un edificio de cuatro departamentos a $600,000 con $5,000 de renta al mes. La renta de un año es $60,000, así que el GRM anual es 10 y el mensual 600,000 ÷ 5,000 = 120. Si edificios parecidos cerca se vendieron con un GRM de 9, la misma renta sostiene $540,000; para justificar $600,000 con un GRM de 12 hacen falta $50,000 al año, $4,166.67 al mes.
GRM anual o GRM mensual
La mayoría de los inversionistas y de las calculadoras en línea usan la renta anual. Los valuadores de EE. UU. usan la renta mensual: el Formulario 72 de Freddie Mac (1025 de Fannie Mae) muestra la renta bruta mensual y el GRM de cada venta comparable, y el enfoque de ingresos se calcula como renta bruta mensual total × GRM = valor indicado. La calculadora muestra los dos, y el GRM objetivo se puede ingresar en cualquiera de las dos bases.
GRM y tasa de capitalización lado a lado
El GRM es un filtro rápido: solo necesitas el precio y la renta, que vienen en el anuncio. Su debilidad es todo lo que deja fuera. Ingresa una vacancia y los gastos operativos del año (no la hipoteca) y la calculadora agrega el ingreso operativo neto y la tasa de capitalización, ingreso neto ÷ precio, más la parte de la renta que se llevan los gastos. Dos inmuebles con GRM de 10 y gastos de 30% y 50% de la renta no son el mismo negocio.
Para analizar a fondo un inmueble, con tasa objetivo, préstamo y retorno sobre efectivo, usa la calculadora de tasa de capitalización. Esta página sirve para la primera comparación entre varios anuncios.
Lo que el GRM deja fuera
El GRM no ve la vacancia, los gastos, el estado del inmueble, rentas por debajo o por encima del mercado, el financiamiento ni los impuestos. Usa rentas de mercado, no solo las que reporta el vendedor, y compara solo con ventas de inmuebles parecidos en la misma zona y en la misma base. Es un cálculo con tus números, no un avalúo ni una recomendación de inversión.
Fuentes, revisadas el 1 de noviembre de 2026 (en inglés, de EE. UU.). Los resultados son cálculos con tus números, no un avalúo:
- Freddie Mac Form 72 / Fannie Mae Form 1025: precio de venta, renta bruta mensual y GRM de cada comparable
- Freddie Mac Form 70 / Fannie Mae Form 1004: renta de mercado mensual × GRM
- Fannie Mae Selling Guide B4-1.3-10: el enfoque de ingresos en inmuebles de dos a cuatro unidades
Relacionadas: la calculadora de tasa de capitalización para ingreso neto, valor y retorno sobre efectivo, y la calculadora de precio por metro cuadrado para comparar inmuebles por tamaño.
Más para agentes inmobiliarios: Consejos para agentes inmobiliarios nuevos, Notas de inspección de propiedades, Presentación de captación inmobiliaria.
Las rentas reales salen en la visita
Un GRM vale lo que vale la renta que ingresas, y la renta real sale en la visita al inmueble: cuánto paga cada unidad, qué cubre el inquilino, qué gastos quedan para el dueño. Graba el recorrido con ParrotNotes y el resumen guarda las rentas y los gastos que escuchaste, unidad por unidad.
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